주택자금 공제는 금액이 가장 큰 소득공제입니다. 주택담보대출 이자는 조건에 따라 연 최대 2,000만원까지 공제되니 카드 공제 한도의 몇 배예요. 그런데 두 제도가 이름이 비슷해 헷갈립니다 — 전세대출은 원리금, 주택담보대출은 이자만 공제 대상이고 요건도 다릅니다. 이 글은 국세청 안내 기준으로 둘을 나눠 정리합니다.
전세·월세보증금 대출 — 원리금의 40%
정식 명칭은 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제입니다. 전세금이나 월세보증금을 대출로 마련했다면, 그 해에 갚은 원금과 이자를 합한 금액의 40%를 공제받습니다. 한도는 연 400만원이고, 주택마련저축 공제와 합산해서 이 한도를 넘을 수 없습니다.
요건은 세 가지입니다.
- 과세기간 종료일(12월 31일) 현재 무주택 세대의 세대주여야 합니다. 세대주가 이 공제를 받지 않는 경우에 한해 세대원도 받을 수 있습니다.
- 국민주택규모 이하 — 주거전용면적 85㎡ 이하 (수도권을 제외한 읍·면 지역은 100㎡ 이하)입니다. 주택 가격이 아니라 면적 기준이라는 점이 주담대 공제와 다릅니다.
- 대출금이 임대인에게 직접 들어가야 합니다. 내 계좌를 거쳐 옮기면 요건을 다투게 되는 경우가 있어, 전세자금대출은 보통 은행이 임대인 계좌로 바로 보냅니다.
이자만이 아니라 원금 상환액까지 포함된다는 게 이 공제의 특징입니다. 원금을 많이 갚은 해에는 공제액이 한도에 쉽게 닿습니다. 전세 대신 월세를 살고 있다면 이 공제가 아니라 월세 세액공제 대상입니다 → 월세 세액공제 조건
전세와 월세 중 어느 쪽이 유리한지 자금 비용을 비교하려면 전월세 전환 계산기를 쓰세요. 대출 이자 자체를 계산하려면 대출 이자 계산기가 있습니다.
주택담보대출 이자 — 최대 2,000만원
정식 명칭은 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제입니다. 집을 사면서 받은 담보대출의 이자만 공제 대상이고 원금은 해당되지 않습니다. 한도는 상환기간과 금리·상환 방식에 따라 네 구간으로 갈립니다.
| 상환기간 | 조건 | 공제 한도(연) |
|---|---|---|
| 15년 이상 | 고정금리 + 비거치식 분할상환 | 2,000만원 |
| 15년 이상 | 고정금리 또는 비거치식 분할상환 | 1,800만원 |
| 15년 이상 | 둘 다 해당 없음 | 800만원 |
| 10년 이상 | 고정금리 또는 비거치식 분할상환 | 600만원 |
같은 15년 만기라도 고정금리와 비거치식을 둘 다 만족하면 2,000만원, 하나만 만족하면 1,800만원, 둘 다 아니면 800만원입니다. 차이가 12배까지 벌어지니 대출 조건을 고를 때 이 공제까지 계산에 넣을 만합니다.
비거치식 분할상환의 판정 기준이 중요합니다. 국세청은 대출 약정과 관계없이 차입금의 70% 이상을 상환연수로 나눈 금액을 차입 다음 해부터 상환기간 말일까지 매년 상환하면 비거치식 분할상환으로 봅니다. 약정서에 "거치식"이라 적혀 있어도 실제 상환 실적이 이 요건을 채우면 유리한 한도를 적용받을 수 있다는 뜻입니다.
주담대 공제 요건 — 주택 가격이 기준이다
- 취득 당시 기준시가 6억원 이하.2024년 1월 1일 이후 취득분부터 5억원에서 6억원으로 상향됐습니다. 시가가 아니라 기준시가이고, 취득 시점 기준이라 그 후에 집값이 올라도 공제 자격은 유지됩니다.
- 과세기간 종료일 현재 무주택 또는 1주택 세대의 세대주. 전세대출 공제와 달리 1주택까지는 허용됩니다 — 당연히 집을 사면서 받은 대출이니까요. 2주택이 되면 그 해는 공제받지 못합니다.
- 주택 소유자와 차입자가 같아야 합니다. 등기와 대출 명의가 어긋나면 공제받지 못합니다. 부부 공동명의라면 지분·명의 조합에 따라 달라지므로 개별 확인이 필요합니다.
면적 요건이 없다는 점도 전세대출 공제와 다릅니다. 주담대 쪽은 가격(기준시가)으로, 전세대출 쪽은 면적으로 거릅니다. 두 제도를 혼동해 "85㎡가 넘어서 안 된다"고 포기하는 경우가 있는데, 주담대 공제는 면적과 무관합니다.
합산 한도와 우선순위
주택자금 공제는 서로 한도를 나눠 씁니다. 국세청 안내에 따르면 장기주택저당차입금 이자상환액 공제액 + 주택임차차입금 원리금 상환액 공제액 + 주택마련저축 공제액의 합계가 정해진 한도를 넘을 수 없습니다. 전세대출과 주담대를 같은 해에 둘 다 갚은 경우(이사한 해 등)에는 합산 한도를 먼저 확인해야 실제 공제액을 알 수 있습니다.
그리고 이건 소득공제입니다. 한도를 다 채워도 실제로 줄어드는 세금은 공제액 × 내 세율이에요. 과세표준 15% 구간에서 400만원을 공제받으면 세금은 지방소득세까지 합쳐 약 66만원 줄어듭니다. 세액공제와 헷갈리면 기대가 어긋나니 구분해 두세요 → 연말정산 환급액 계산기에서 소득공제와 세액공제의 효과 차이를 확인할 수 있습니다.
대환·이사·중도상환은 이렇게 본다
- 대출을 갈아탔다면(대환) 상환기간 판정이 달라집니다. 새 대출로 바꾸면서 만기가 15년 미만이 되면 한도 구간이 내려갑니다. 금리를 낮추려 갈아탔는데 공제 한도가 2,000만원에서 600만원으로 떨어져 전체로는 손해가 되는 경우가 실제로 있습니다. 갈아타기 전에 이자 절감액과 공제 감소액을 같이 계산해야 합니다 → 대출 이자 계산기
- 이사한 해에는 두 공제가 겹칠 수 있습니다. 전세로 살다가 집을 산 해에는 주택임차차입금 원리금과 주담대 이자를 둘 다 갚습니다. 각각 요건을 따로 판정하되 합산 한도가 걸리니 실제 공제액은 단순 합보다 적을 수 있습니다.
- 중도상환하면 그 해까지는 공제됩니다. 8월에 다 갚았다면 1~8월에 낸 이자가 대상이에요. 다만 상환기간 요건(15년/10년)을 채우기 전에 갚으면 그동안 받은 공제를 추징당할 수 있는 경우가 있어, 조기상환 전에 확인이 필요합니다.
- 주택청약종합저축 등 주택마련저축 공제와 합산됩니다. 청약통장 납입액 공제를 이미 받고 있다면 주택임차차입금 공제 한도 400만원을 나눠 쓰게 됩니다. 두 개를 각각 한도까지 받을 수는 없습니다.
정리하면 주택자금 공제의 판단 순서는 ① 12월 31일 기준 주택 수와 세대주 여부 → ② 전세대출인지 주담대인지 → ③ 면적(전세) 또는 기준시가(주담대) → ④ 상환기간·금리·상환방식 → ⑤ 합산 한도입니다. 이 중 하나만 어긋나도 공제가 0이 되니, 큰 금액인 만큼 순서대로 확인하는 게 안전합니다.
서류와 놓쳤을 때
필요 서류는 주택자금상환 등 증명서, 주민등록표등본, 임대차계약증서 사본, 원리금 상환 증빙입니다. 주담대 쪽은 은행이 발급하는 이자상환증명서가 핵심이고 대부분 간소화 서비스에서 조회됩니다. 다만 임대차계약서와 등본은 본인이 직접 준비해야 합니다 → 연말정산 간소화 서비스
세대주 요건이나 면적 요건을 잘못 판단해 신청하지 않았다면 5년 안에 경정청구로 되찾을 수 있습니다. 금액이 큰 공제라 몇 년치를 한꺼번에 환급받는 사례가 많습니다 → 경정청구로 환급받기