전세 ↔ 월세 전환 계산기

전환 공식

예를 들어 전환할 보증금이 1억원이고 전환율이 5.5%라면, 월세는 1억 × 5.5% ÷ 12 = 약 45.8만원이 됩니다.

전환율 1%p가 월세를 얼마나 바꾸나

전세 3억원에서 보증금 1억원을 남기고 나머지 2억원을 월세로 돌릴 때입니다.

전환율 1%p 차이가 월 17만원, 연 200만원입니다. 계약서에 적히는 건 월세 금액뿐이라 전환율이 몇 %로 계산된 건지 드러나지 않습니다. 반대로 환산해 보면 집주인이 어떤 기준을 적용했는지 알 수 있어요.

법정 상한이 있지만, 모든 계약에 적용되지는 않는다

주택임대차보호법은 전월세 전환율 상한을 정해두고 있습니다. 아래 둘 중 낮은 값이 상한입니다.

중요한 건 적용 범위입니다. 이 상한은 이미 진행 중인 임대차계약에서 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때 적용됩니다. 처음부터 월세로 맺는 신규 계약에는 강제되지 않아, 시장에서 형성된 전환율이 법정 상한보다 높은 경우가 흔합니다.

현재 기준금리는 한국은행 홈페이지에서 확인할 수 있고, 지역별 실제 전환율은 한국부동산원 부동산통계정보에서 시·군·구 단위로 공표됩니다. 계약 전에 내 지역 평균과 비교해 보세요.

전세가 유리한가, 월세가 유리한가

답은 "전환율과 내 돈의 기회비용 중 어느 쪽이 큰가"입니다. 세 가지 경우로 나뉩니다.

• 전세자금대출을 받아야 한다면 — 전환율과 전세대출 금리를 비교합니다. 전환율이 대출금리보다 높으면 대출을 받아 전세로 사는 쪽이 싸고, 낮으면 월세가 낫습니다. 대출 이자는 대출 이자 계산기로 확인하세요.
• 보증금이 이미 현금으로 있다면 — 전환율과 그 돈을 굴렸을 때 수익률을 비교합니다. 예금 금리가 전환율보다 낮다면 전세로 묶어두는 쪽이 유리합니다 → 예적금 이자 계산기
• 둘 다 애매하다면 세금까지 넣어 보세요. 월세는 조건을 충족하면 연말정산에서 세액공제를 받을 수 있어 실질 부담이 줄어듭니다. 반대로 전세자금대출 원리금 상환액도 소득공제 대상입니다. 세후로 비교해야 답이 바뀌지 않습니다 → 월세 세액공제 조건

숫자보다 먼저 확인해야 할 것

전세는 월세보다 매달 나가는 돈이 적지만, 목돈을 통째로 맡긴다는 위험을 집니다. 전환 계산 이전에 아래를 확인하세요.

• 전입신고 + 확정일자 + 실제 거주 세 가지를 갖춰야 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 잔금 치른 당일에 바로 처리하세요. 하루만 늦어도 그날 설정된 근저당이 앞섭니다.
• 등기부등본의 근저당 채권최고액 + 내 보증금이 시세를 넘지 않는지 계산해 보세요. 넘으면 경매 시 보증금을 다 못 받을 수 있습니다.
• 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는 물건인지 먼저 확인하세요(HUG·HF·SGI). 가입이 거절되는 물건이라면 그 자체가 위험 신호입니다.
• 관리비는 전환 계산에 안 들어갑니다. 월세 계약에서 관리비를 비정상적으로 높게 책정하는 경우가 있으니, 월세 + 관리비 합계로 비교해야 합니다.